El contrato enfitéutico es la figura contractual que hace nacer la obligación de futura constitución de un derecho real de enfiteusis sobre un determinado bien inmueble. Cabe destacar que es habitualmente requisito constitutivo del derecho real la inscripción en un registro público.

Ambas partes quedan obligadas a inscribir el derecho real de enfiteusis en el registro de la propiedad, es decir, surge una obligación de constituir un derecho, reclamable por ambas partes ante la autoridad judicial, que en caso de incumpliento podrá sustituir la voluntad de la parte que, tras haber establecido el contrato de enfiteusis, se niegue a inscribir la enfiteusis en el registro.

Además, la obligación no se limita a inscribir el derecho de enfiteusis, sino que abarca también las condiciones acordadas. El derecho de enfiteusis debe de constituirse sobre un bien concreto, y a cambio del canon estipulado en el contrato.

La naturaleza del contrato de enfiteusis es paralela a la planteada para los precontratos, es decir, encajaría con un supuesto de promesa de contrato en el caso de que se considerase la inscripción en el registro como un acto contractual, postura que mantiene dividida a la doctrina.